急な転勤、松山市の持ち家はどうするべきか？

急な転勤の辞令。

準備に追われる中、最も頭を悩ませるのが

「今の持ち家をどうするか」

という問題でお悩みではありませんか？

選択肢としては大きく分けて

「売却して手放す」

か

「賃貸に出して所有し続ける」

かの2つになります。

どちらが正解かは、転勤の期間やご家族の将来のライフプラン、そして物件の状況によって大きく異なります。

松山市で20年以上にわたり地域の皆様の不動産取引をサポートしてきた「ハウスドゥ 松山駅前」が、それぞれのメリット・デメリットと、後悔しないための判断基準を不動産のプロ視点で解説します。

持ち家を「売却」するメリット・デメリット

まずは、持ち家を売却する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

【売却のメリット】
資金計画が立てやすく、精神的負担が少ない

• まとまった資金が手に入る： 売却益を新居の購入資金や引越し費用、今後の生活資金に充てることができます。
• 維持管理の手間や費用がなくなる： 固定資産税、都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金、火災保険料などのランニングコストから解放されます。
• 住宅ローンの二重払いを回避できる： 転勤先での家賃と現在の住宅ローンの両方を支払うリスクをなくすことができます。
• 空き家リスクがない： 誰も住まない状態での建物の劣化や、防犯上の不安を抱えずに済みます。定期的な草刈りなど空き家の管理にも費用がかかります。

【売却のデメリット】
売却に時間と手間、希望価格で売れるとは限らない

• 売却活動に時間と手間がかかる： 査定依頼から買主探し、契約手続きまで、一定の時間と労力が必要です。
• 希望価格で売れるとは限らない： 不動産市場の動向や物件の状態によっては、想定よりも低い価格での売却になる可能性があります。
• 将来、松山に戻る際の住まい探しが必要： 再び松山市に戻ってくることになった場合、新たに家を探し直す必要があります。

持ち家を「賃貸」に出すメリット・デメリット

次に、持ち家を賃貸に出す場合のメリットとデメリットを解説します。

賃貸のメリット：家を資産として保有しつつ、家賃収入を得られる

• 家賃収入（インカムゲイン）を得られる： 住宅ローンの返済や維持費に充てることができ、将来的な資産形成にもつながります。
• 将来戻ってきた際に再び住める： 定期借家契約などを活用すれば、転勤期間が終わった後にマイホームとして再度利用することが可能です。
• 資産として家を残せる： 将来の売却や、子供への資産継承の選択肢を残すことができます。

賃貸のデメリット：大家としての責任と空室リスク

• 空室リスクがある： 入居者が決まらない期間は家賃収入がなく、住宅ローンや維持費の持ち出しが発生します。
• 修繕費用の負担： 給湯器の故障や設備の経年劣化など、貸主として修繕義務を負うため、予期せぬ出費が発生する可能性があります。
• 入居者トラブルのリスク： 家賃滞納や騒音問題など、入居者との間でトラブルが起こる可能性もゼロではありません。
• 住宅ローンの借り換えが必要な場合がある： 住宅ローンは原則「自己居住用」であるため、賃貸に出す場合は投資用ローンなどへの借り換えが必要になるケースがあり、金利が高くなる傾向があります。

「売却」か「賃貸」か、プロが教える3つの判断基準

メリット・デメリットを踏まえた上で、どちらを選ぶべきか迷う場合の3つの判断基準をお伝えします。

1. 転勤の期間は決まっているか？

転勤期間が「3年以内」など短く明確な場合は、賃貸（定期借家契約）を検討する余地があります。
しかし、期間が未定の場合や長期にわたる場合は、管理リスクや空室リスクが高まるため「売却」をおすすめします。特に、誰も住まない状態が長く続くと建物は急速に傷むため、早期の判断が重要です。

2. 住宅ローンの残債と物件の査定価格のバランス

現在の住宅ローン残高と、物件の売却想定価格（査定価格）を確認しましょう。
売却価格がローン残債を上回る（アンダーローン）場合は、売却による利益でローンを完済し、手元に資金を残せるため、売却しやすい状況と言えます。
逆に、ローン残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合は、自己資金で不足分を補うか、任意売却といった手続きが必要になるため、賃貸に出してローン返済を続けるという選択も視野に入ってきます。まずは、正確な査定価格を把握することが第一歩です。

3. 将来、松山市に戻ってくる確実性はどのくらいか？

将来的に確実に松山に戻り、今の家に住みたいという強い希望がある場合は、賃貸に出して家を維持する選択肢が有力です。
しかし、「戻ってくるかもしれないし、別の地域に永住するかもしれない」といった不確実な状況であれば、思い切って売却し、身軽になっておく方が将来の選択肢を狭めずに済みます。

【重要】絶対に知っておくべき税金と住宅ローンのルール

転勤に伴う不動産の取り扱いで、絶対に間違えてはいけないのが「税制優遇」と「住宅ローンの規約」です。ネットの古い情報を鵜呑みにせず、最新の公的ルールに従う必要があります。

住宅ローン控除は「居住」が条件

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、原則として「本人が居住していること」が要件です。家族全員で転勤先に引っ越した場合、その期間中は住宅ローン控除を受けられなくなります。（※単身赴任で家族が今の家に残る場合は引き続き適用可能です）。また、賃貸に出している期間も当然適用外となります。

さらに、住宅ローンは「自己居住用」であることが前提の融資です。銀行に無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められるリスクがあります。賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関へ相談し、必要に応じて金利の高い投資用ローンへの借り換えを行わなければなりません。

売却時の「3,000万円の特別控除」の期限に注意

マイホームを売却して利益が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という強力な制度があります。
注意すべきは、転勤などで「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければ、この特例が使えなくなるという点です。数年間賃貸に出した後で「やっぱり売ろう」となった場合、この巨額の控除枠を失い、多額の税金を支払うことになってしまうケースが後を絶ちません。

迷ったら、専門家による「正確な査定」と「建物診断」を

売却か賃貸か、あるいはそのまま空き家にしておくか。ご自身の状況に合わせた最適な判断を下すためには、ネット上の相場情報だけでなく、「今の家がいくらで売れるのか」「賃貸に出す場合、いくらの家賃が見込めるのか」という具体的な数字を把握することが不可欠です。

また、売却する場合でも賃貸に出す場合でも、建物の現在の状態（雨漏りやシロアリ被害、設備の劣化状況など）を正確に把握しておくことが、後のトラブルを防ぐために重要です。
私たちハウスドゥ 松山駅前には「建物診断士（既存住宅状況調査技術者）」の資格を持つ専門家が在籍しています。建物の状態をプロの目でしっかりと調査・診断した上で、根拠のある適正価格を算出し、売却・賃貸の両面からお客様にとって最もメリットのある選択肢をご提案いたします。

ハウスドゥ 松山駅前に相談してライフプランに合わせた最適な選択を

急な転勤時の家の取り扱いは、今後の人生を左右する大きな決断です。

「とりあえず空き家にしておく」という選択は、建物の劣化を早め、資産価値を下げる最も避けるべきリスクです。

まずは現状を正しく把握し、将来のライフプランに合わせて「売却」か「賃貸」かを判断しましょう。

ハウスドゥ 松山駅前では不動産取引に長年携わってきた経験と専門知識でお客様のお悩みに最適な選択をお手伝いいたしますのでまずはお気軽にご相談ください。