住宅ローンが残っている家でも売却は可能？

「急な転勤が決まった」
「家族が増えて手狭になった」
「子供が独立して住み替えたい」
など、家を売りたい理由は様々です。

しかし、いざ売却を考えたときに大きな壁となるのが「住宅ローンがまだ残っているけれど、この状態で家を売ることはできるのだろうか？」という疑問です。

松山市で20年以上にわたり不動産取引をサポートしてきた「ハウスドゥ 松山駅前」がお答えします。住宅ローンが残っている家でも、条件を整理することで売却できる場合があります。実際、私たちがご相談を受ける戸建てやマンションの売却案件の多くは、住宅ローンの返済途中のお客様です。

売却するには「抵当権の抹消」が必須条件

一般的には、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権（担保としての権利）」を抹消したうえで買主へ引き渡します。ただし、売却価格がローン残高を下回り、不足分を用意できない場合は、通常の売却が難しくなることがあります。

まずは、現在のローン残高、売却にかかる諸費用、物件の査定価格を確認し、自分の状況に合った売却方法を検討することが大切です。

2. まず確認！「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

住宅ローンが残っている家を売る際、最初に確認しなければならないのが、「現在の住宅ローンの残高」と「家がいくらで売れるか（査定価格）」のバランスです。このバランスによって、今後の対応が大きく変わります。

例えば、ローン残高が1,500万円で、家が2,000万円で売れる見込み（アンダーローン）の場合、売却代金でローンを全額一括返済し、手元に資金が残るため問題なく売却を進めることができます。
逆に、ローン残高が2,000万円で、家が1,500万円でしか売れない見込み（オーバーローン）の場合、売却代金だけではローンを完済できません。

ここで大切なのは、売却価格がローン残高を上回っていても、仲介手数料などの「諸費用」を差し引くと資金が不足する可能性があるということです。「自分の家が今いくらで売れて、諸費用を引くといくら残るか」は、プロの「査定」を受けることで初めて明らかになります。

3. オーバーローンの場合の対処法

査定額がローン残高を下回り、かつ不足分を自己資金で補えない「オーバーローン」の状況であっても、次のような解決策が見つかるケースがあります。

対処法1：住み替えローン（買い替えローン）を利用する

新しく家を購入（住み替え）する予定がある場合、「住み替えローン」を利用できる可能性があります。これは、現在の家のローン残債の不足分と、新居の購入資金をまとめて一本化して借り入れる方法です。
ただし、借入金額が新居の物件価値を上回るため、金融機関の審査が非常に厳しくなります。利用できるかどうかは事前に金融機関や不動産会社へご相談ください。

対処法2：金融機関と相談し「任意売却」を検討する

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、金融機関などの債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。通常の売却では抵当権を抹消できない状況でも、条件が整えば売却できる可能性があります。
ただし、必ず市場価格に近い金額で売れるわけでも、必ず分割返済が認められるわけでもありません。売却価格や売却後に残る債務の返済条件は、物件の状況や債権者との調整によって異なります。返済が難しいと感じた段階で、早めに専門家や不動産会社へ相談しましょう。

4. 売却で発生する諸費用と「手取り額」の計算

家を売却する際は、売却価格がそのまま全額手元に入るわけではありません。諸費用とローン残債を差し引いた「手取り額」を正確に把握することが、安全な資金計画の要となります。

※計算に含まれていない費用に注意

上記の計算はあくまで売却にかかる直接的な費用を差し引いた目安です。実際には、引越し費用、境界確定のための測量費、建物の解体費（更地にする場合）、不用品の処分費、利益が出た場合の譲渡所得税などが条件によって発生します。これらの費用も考慮に入れたうえで、新居の購入予算などを検討してください。
（※費用の詳細については不動産売却にかかる費用と内訳のページでも解説しています）

5. 利益が出た場合に検討したい「3,000万円特別控除」の注意点

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）を利用できる可能性があります。

ただし、控除額は売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを考慮して計算した譲渡所得を基準とします。適用要件を満たす必要があり、確定申告も必要です。
また、新居で住宅ローン控除を利用する予定がある場合は、売却時の特例との適用関係を事前に確認することが大切です。適用要件や併用制限は個別の状況によって異なるため、国税庁の案内を確認し、税務署や税理士に相談しましょう。

6. 建物の状態を確認し、納得できる売却を目指す

松山市で不動産を売却する際、築年数だけで価格が決まるわけではありません。建物の状態や管理状況を正しく把握することが、適正な価格での売却に繋がります。

当社には、国土交通省の定める登録講習を修了した建築士である「既存住宅状況調査技術者（建物診断士）」が在籍しています。必要に応じて目視や計測により建物の劣化事象（雨漏りやひび割れなど）の有無を調査し、周辺の取引事例や市場動向と合わせて査定価格を算出します。
建物の状態を正しく把握し、買主様へ透明性のある情報を提示することで、取引の安心感を高めることができます。調査結果は必ずしも高く売れることを保証するものではありませんが、現状を正確に知ることが、無理のない売却計画の第一歩となります。（※査定の具体的な仕組みは不動産査定で適正価格を見抜く方法もご参照ください）

7. 松山市でハウスドゥ 松山駅前に直接相談するメリットとお客様の声

住宅ローンが残っている家の売却は、「金融機関との一括返済・抵当権抹消の調整」「各種費用の計算」「資金計画に合わせた引き渡し時期の調整」など、通常の売却よりも複雑な対応が求められます。これらをスムーズに進めるためには、地域の実情に詳しく、専門的なノウハウを持つ不動産会社に相談することが重要です。

松山市で20年以上の実績を持つハウスドゥ 松山駅前では、売却査定から金融機関との調整、住み替え先の新居探しまで、経験豊富なプロがトータルでサポートいたします。

8. よくある質問（FAQ）