子供が独立し、広すぎるマンションにお悩みではありませんか？

子供が独立して夫婦2人の生活になり、「今のマンションは広すぎる」「使っていない部屋があるのに、毎月の管理費や修繕積立金の負担が気になる」と感じていませんか？

3LDKや4LDKのファミリー向けマンションから、夫婦2人で暮らしやすいコンパクトなマンションや平屋への住み替えを考える場合、最初に確認したいのが、「今の住まいの売却価格」と「新居に使える資金」です。

ただし、住み替えはただマンションを売るだけでなく、新居の購入費用や引越し費用、住宅ローン残債、さらには税金なども総合的に考慮して計画を立てる必要があります。この記事では、松山市で20年にわたりマンション売却と住み替えをサポートしている「ハウスドゥ 松山駅前」が、売却相場の調べ方、手順、費用の考え方について解説します。

 広すぎるマンションから「コンパクトな住まい」へ移るメリット

長年住み慣れたマンションを手放し、夫婦2人の生活に合わせたコンパクトな家（中古の平屋や小さなマンションなど）へ住み替えることには、次のようなメリットがあります。

住まいにかかる毎月の支出を見直せる可能性がある

マンション特有の管理費や修繕積立金、駐車場代などは、築年数が経つにつれて値上がりする傾向にあります。これらを手放し、コンパクトな物件に移ることで、毎月の固定費を見直せる可能性があります。また、部屋数が減ることで冷暖房などの光熱費が抑えやすくなります。

これからの生活に合った住環境を検討できる

使っていない部屋の掃除や換気の手間から解放され、家事動線がコンパクトになります。住み替えを機に、ワンフロアで生活が完結する平屋や、段差のないバリアフリー設計の物件を選ぶことで、将来の負担を減らすことができます。

諸費用を差し引いた資金を、老後の備えに充てられる可能性がある

立地の良いファミリー向けマンションを売却し、価格の抑えられたコンパクトな物件を購入できれば、差額の現金を残せるケースがあります。その資金を、将来の医療費や介護費用、ゆとりのある生活のための「老後の備え」として蓄えておくことが可能です。

【注意】住み替え前に、毎月の支出と購入費用を比較しましょう

コンパクトな住まいへの住み替えは、掃除や維持管理の負担を見直す良いきっかけになります。ただし、住み替えによって必ずしも支出が減るとは限りません。
現在の住まいにかかる維持費と、新居の購入費用（諸経費含む）や入居後の維持費を比較し、長期的に無理のない資金計画を立てることが大切です。

松山市の中古マンション売却相場を調べる方法

松山市の中古マンションは、立地や築年数、専有面積、階数、室内の状態、管理状況などによって売却価格が変わります。同じ築20年前後のマンションでも、条件によって査定価格に差が生じます。

過去の取引価格は「不動産情報ライブラリ」で確認

売却相場をご自身で調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が役立ちます。このサイトでは、松山市内の過去の取引価格（成約価格）を、町名や築年数、専有面積などの条件を絞って確認することができます。

査定では立地だけでなく、マンションの管理状況も確認

松山市でマンションの売却を検討する際は、松山市駅周辺や城北・道後エリアといった所在地や交通の利便性だけでなく、階数、日当たり、駐車場の利用条件（空きの有無）なども査定の重要なポイントになります。
また、マンション全体の修繕履歴や管理状況、大規模修繕計画の有無も、購入希望者が検討する際の大きな判断材料になります。

過去の取引データはあくまで目安であり、現在の売却価格を保証するものではありません。ご自身のマンションが現在どのように評価されるのかを知るためにも、市場動向を踏まえた個別の査定を受けることが大切です。

4. 住み替えの手順：「売り先行」と「買い先行」

住み替えには大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があります。

資金計画を立てやすい「売り先行」

今のマンションを先に売却し、その売却価格や住宅ローンの残債、諸費用を確認してから新居を購入する方法です。
売却代金を新居の購入資金に充てたい方や、住み替えに使える予算を明確にしたい方に向いています。一方、売却が先に決まると新居が見つかるまで仮住まいが必要になる場合もあるため、引き渡し時期の調整が重要になります。

仮住まいを避けやすい「買い先行」

新居を先に購入してから、今のマンションを売却する方法です。
新居をじっくり探しやすく、引越しを一度で済ませられる場合があります。ただし、今のマンションが売れるまで、住宅ローンや管理費などの負担が重なる可能性があります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関への相談も含め、購入資金と返済計画を事前に確認しましょう。

どちらが適しているかは、住宅ローンの残債、自己資金、希望する新居、売却までに確保できる期間によって異なります。まずは査定と資金計画を並行して進めることが大切です。

5. 売却後の手取り額と、新居に使える予算の考え方

マンションを売却した際の手取り額は、新居の購入予算を考えるための出発点となります。

売却後に残る金額と、新居に使える予算は分けて考える

上記の計算で出た「1,424万円」が、そのまま新居の物件価格に全額使えるわけではありません。
実際に新居に使える金額を把握するには、新居の購入にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）、引越し費用、新しい家具家電の購入費なども考慮する必要があります。
また、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は税金がかかることもあります。売却価格だけで判断せず、売却から新居入居までに必要な総費用をまとめて確認しましょう。

6. 知っておきたい税金知識：3,000万円特別控除と住宅ローン控除

マイホーム（マンション）を売却して利益が出た場合、税金の負担を軽減できる特例があります。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

自分が住んでいたマンションを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。
ただし、すべての売却に自動的に適用されるわけではありません。売却する物件や居住状況、過去に利用した特例などの条件を確認し、適用を受ける場合はご自身で確定申告を行う必要があります。

新居で「住宅ローン控除」を利用する予定の方は注意！

住み替え先で住宅ローン控除を利用する予定がある方は注意が必要です。「3,000万円特別控除」と新居の「住宅ローン控除」は、売却や新居への入居の時期などによって適用可否が変わり、併用できない場合があります。
どちらの制度を利用した方がトータルでお得になるかは、売却益の金額や新居の借入額によって異なります。
特例の適用可否や税負担は、物件の状況によって異なります。住み替え後に住宅ローン控除を利用する予定がある場合は、売却や新居の購入を進める前に、国税庁の案内や税理士などの専門家に確認しましょう。

7. 松山市での住み替え相談事例とプロのサポート

当社では、物件の室内の状態だけでなく、マンション全体の管理状況や周辺環境も踏まえたうえで、適正な査定と住み替えのサポートを行っています。

実際にハウスドゥ 松山駅前にご相談いただいた事例をご紹介します。

マンションを売却して住み替える場合、「今の家の売却」と「新しい家の購入」を並行して進める必要があります。売却査定から新居探し、資金計画の調整までを一つの窓口でトータルに相談できる不動産会社を選ぶことが、住み替え成功の鍵となります。

8. よくある質問（FAQ）