「古い実家は土地代にしかならない」…それは誤解です

松山市内でご実家を相続された方や、長年住み慣れたマイホームの売却をご検討中の方から、次のようなご相談を非常に多くいただきます。

• 「築30年以上経っているから、建物の価値はゼロですよね？」
• 「他社で査定したら、古家は無価値として土地代だけで計算されてしまった」

確かに、日本の不動産市場においては「築20年を超えた木造戸建ての建物価値はゼロになる」という通説が長年まかり通ってきました。
しかし、松山市で20年以上にわたり不動産取引をサポートしてきた「ハウスドゥ 松山駅前」のプロの視点からお伝えします。築30年・築40年の戸建てでも、建物の価値が認められるケースは十分にあります。

建物の評価は築年数だけで決まるわけではありません。雨漏りやシロアリ被害の有無、これまでの修繕履歴、間取り、そして購入希望者の需要などによって大きく変わります。本記事では、古い家でも適正な価値を見出し、納得のいく価格で売却するための「査定のポイント」と「最適な売却方法」を解説します。

「法定耐用年数（22年）」と「市場価値」の決定的な違い

そもそも、なぜ「築20年を過ぎると建物の価値はゼロ」と言われるようになったのでしょうか。最大の原因は、税務上のルールである「法定耐用年数」と、実際の不動産市場における「実勢価格（市場価値）」の混同です。

税務上のルールに過ぎない「法定耐用年数」

国税庁は、減価償却費を計算するなどの目的で、資産ごとに「法定耐用年数」を定めています。一般的な木造の専用住宅の場合、この法定耐用年数は「22年」とされています。

しかし、この年数は中古住宅の実際の売買価格を決める絶対的な基準ではありません。「税金の計算上、22年かけて帳簿上の価値を減らしていく」という事務的なルールであり、22年経ったからといって家が住めなくなるわけではありません。適切にメンテナンスされていれば、築50年でも立派に機能します。

流通市場における「建物の実勢価格（市場価値）」とは

実際の不動産取引における建物の価値は、買主が「この家なら住みたい」「リノベーションのベース（骨組み）として使いたい」と感じる実用価値によって決まります。

近年は新築価格の高騰もあり、松山市内でも「中古住宅を購入して自分好みにリノベーションしたい」という需要が急増しています。基礎や構造がしっかりしていれば、建物の躯体としての価値が存在するため、築年数だけで価値をゼロと判断してしまうのは、売主様にとって大きな機会損失となります。

建物の価値を見抜く！当社「建物診断士」の評価ポイント

では、古い家を高く売るためにはどうすればよいのでしょうか。重要なのは、建物の現状を正確に把握することです。私たちハウスドゥ 松山駅前には、所定の講習を修了した「建物診断士（既存住宅状況調査技術者）」の資格を持つ専門家が在籍しています。

当社の診断において、査定価格や売却方法の判断基準となる主なチェックポイントをご紹介します。

1. 雨漏りとシロアリ被害の有無（構造躯体の状態）

建物の寿命を最も縮める原因が「水」と「害虫」です。過去の雨漏りによる柱の腐朽や床下のシロアリ被害が進行している場合、耐震性に悪影響を及ぼすため、修繕費用を考慮して建物の評価は下がります。逆に、これらに問題がなければ「頑丈な建物」としてアピール材料になります。

2. 過去のリフォーム・メンテナンス履歴

築年数が古くても、こまめにメンテナンスがされている家は高く評価されます。

• 外壁・屋根の塗装や葺き替え： 過去10年〜15年以内に実施されているか。
• 水回り設備の交換： キッチン、浴室、トイレなどのリフォーム履歴。
• 耐震改修工事： 旧耐震基準（昭和56年以前）の建物でも、耐震補強がされていれば買主の安心感に直結します。

松山市の築古戸建て…「そのまま売る」か「更地にする」か

建物の正確な状態が把握できたら、松山市のエリア特性や需要と掛け合わせて、最適な売却方法（売り出し方）を決定します。

方法1：中古住宅（古家付き土地）として売却する

建物診断の結果、構造に致命的な欠陥がないと判断された場合の戦略です。「リノベーション用の物件」を探している若いファミリー層などがターゲットになります。売主様にとっては高額な解体費用（一般的に150万〜300万円程度）がかからず、初期費用を抑えて売却活動を始められるメリットがあります。

方法2：解体して「更地」として売却する

シロアリ被害が深刻で倒壊の危険がある場合や、道後エリア・文教地区など「新築用の土地」としての需要が極めて高いエリアでは、建物を解体して更地にした方が早く高く売れるケースがあります。
なお、松山市では危険な老朽空き家を除却（解体）する際に、費用の一部を補助する「老朽危険空家除却事業」などの制度が設けられている年度があります。（※対象要件や募集枠・期間があるため、最新情報は松山市の公式サイト等でご確認ください）。

方法3：不動産会社による「直接買取」を利用する

「室内に不要な家具や荷物が大量に残っている」「雨漏りがあるが修繕費用をかけたくない」「近所に知られずに早く現金化したい」という場合は、ハウスドゥ 松山駅前が直接物件を買い取る「買取」が最適です。事前の片付けや解体は不要で、現状のまま手放すことが可能です。

売却後のトラブルを防ぐ「契約不適合責任」への対策

築古戸建てを売却する際、絶対に意識しなければならないのが引き渡し後のトラブルです。2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」に代わって「契約不適合責任」という制度が導入されました。

これは、引き渡した物件が契約内容と適合しない（例：雨漏りはないと契約していたのに、実際は雨漏りした）場合、買主から修繕費用の請求や契約解除を求められる責任のことです。築年数が古い物件ほど、見えない不具合が隠れているリスクが高まります。

建物診断と正しい「告知」がトラブルを防ぐ

このトラブルを防ぐためには、建物の不具合を事前に調査し、買主に適切に説明（告知）したうえで、その内容を契約書に反映することが重要です。「雨漏りの跡があること」を双方が納得して契約すれば、その点については引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

ただし、建物診断を行ったり契約書に記載したりすれば、売主の責任が必ずしも「すべてゼロ（免責）」になるわけではありません。具体的な責任の範囲は、特約などの契約内容によって異なります。プロの不動産会社を介して、安全な売買契約を結ぶことが不可欠です。

築古戸建ての査定は「建物の価値を見抜けるプロ」に任せましょう

「築30年だから」「築40年だから」という理由だけで、ご自宅の価値を諦めないでください。税務上の「法定耐用年数」と、実際の「市場価値」は別物です。

適正な査定額を引き出し、売却後のトラブルを防ぐためには、建物の状態を正確に把握し、松山市の地域需要に合わせた売り方を提案できる「専門家の目」が不可欠です。ハウスドゥ 松山駅前では、建物診断士の資格を持ったスタッフをはじめ、経験豊富な専門家がお客様の物件の可能性を最大限に引き出します。戸建て住宅の売却でお悩みでしたら、まずはお気軽にご相談ください。