松山市の実家を相続！放置したらどうなる？「3つのリスク」

親から松山市内の実家や土地を相続したものの、「誰が名義人になるか決まっていない」「遠方に住んでいて片付けに行けない」「何から手をつければ良いか分からない」といった理由で、不動産をそのまま放置していませんか？

松山市で20年以上にわたり、地域の皆様の不動産取引をサポートしてきた「ハウスドゥ 松山駅前」の視点からお伝えします。相続した不動産を理由なく放置することは、資産価値を下げるだけでなく、法的なペナルティや税負担の増加を招くリスクがあります。

現在、法改正や税制の見直しにより、不動産を放置するリスクは以前よりも高まっています。まずは、実家を放置することで生じる可能性のある「3つのリスク」を正しく理解してください。

リスク1：2024年4月開始「相続登記の義務化」

2024年（令和6年）4月1日より、相続登記（不動産の名義変更）が法律で義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から「3年以内」に正当な理由なく名義変更を行わない場合、10万円以下の過料の適用対象となる可能性があります。

注意すべきは、この法律は「2024年4月1日より前に相続して、まだ名義変更していない不動産」にも遡って適用されるという点です。過去の相続分については、原則として「2027年（令和9年）3月31日まで」の猶予期間が設けられていますが、早めの手続きが推奨されます。

リスク2：「特定空家」指定による固定資産税負担の増加

人が住まなくなった建物は、換気や通水が行われないため急速に劣化が進みます。適切な管理がされず倒壊などの危険がある空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される場合があります。

行政からの改善勧告に従わなかった場合、土地に対する固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、翌年からの固定資産税の負担が実質的に跳ね上がる（最大で元の水準の約6倍になる）可能性があります。

リスク3：相続人の増加による「手続きの複雑化」

名義変更を後回しにしている間に、本来の相続人の一人が亡くなると、その子供や配偶者へと相続権が枝分かれしていきます。当社の過去のご相談でも、数十年放置した結果、数十人に相続権が分散してしまったケースがありました。

不動産を売却するには名義人全員の同意が必要ですが、相続人の中に認知症で意思能力を失った方や連絡が取れない方がいる場合、成年後見制度の利用や不在者財産管理人の選任など、売却までに多大な時間と費用がかかる事態に陥ります。

手順1：誰が相続するのか？「遺産分割」と「相続登記」

相続した不動産を売却・現金化するためには、亡くなった方の名義のままでは売却できないため、まずは相続人の名義に変更する「相続登記」が必要です。状況によって進め方は異なりますが、一般的な手順は以下の通りです。

1. 遺言書の確認と相続人の確定

まずは亡くなった方が「遺言書」を残していないか確認します。有効な遺言書があれば原則それに従います。遺言書がない場合は、戸籍謄本を遡って収集し、法律で定められた相続人（法定相続人）を正確に確定させます。

2. 遺産分割協議と登記手続き

遺言書がない場合、相続人全員で誰がどの財産を引き継ぐか話し合う「遺産分割協議」を行います。例えば「松山市の実家は代表して長男が相続し、売却代金を兄弟で分ける（換価分割）」といった内容を協議書にまとめ、全員の実印を押印します。
その後、必要書類を揃えて法務局で「相続登記」を行います。この手続きは煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。ハウスドゥ 松山駅前では、提携する司法書士と連携し、窓口を一本化してスムーズに手続きを進めることが可能です。

手順2：実家はいくらで売れる？プロの「建物診断」と「査定」

名義変更の目処が立ったら、不動産がいくらで売れるのか適正な価値を把握します。特に古い実家の場合、建物を「活かして売る」か「更地にして売る」かで戦略が大きく変わります。

「建物診断士」によるリスク把握と査定

当社には「建物診断士（既存住宅状況調査技術者）」の有資格者が在籍しています。床下のシロアリ被害、屋根裏の雨漏り跡、基礎のひび割れなど、一般の方では気づきにくい建物の状態を専門的な視点で調査します。

調査を行うことで売却後のリスクが完全にゼロになるわけではありませんが、事前に不具合を把握して買主に正しく説明（告知）することで、引き渡し後の予期せぬトラブルを未然に防ぎ、適正な価格設定につなげることができます。

一方で、建物の傷みが激しい場合や、道後エリア・市駅周辺など土地需要が極めて高いエリアでは、建物を解体して「更地」として販売する方が早く高く売れるケースもあります。物件ごとの最適な売却戦略をご提案します。

手順3：実家を現金化する2つの方法「仲介」と「買取」

査定価格が明確になったら、実際の売却方法を選択します。大きく分けて「仲介」と「買取」の手法があり、ご事情に合わせてお選びいただけます。

「仲介」：少しでも高く売りたい方向け

• メリット： 当社が広告活動を行い広く一般の買主を探すため、市場価格に近い「より高い価格」で売却できる可能性が高くなります。
• デメリット： 買主が見つかるまでに数ヶ月以上の時間がかかることがあり、いつ売れるかの確約がありません。

「買取」：早く、手間なく手放したい方向け

• メリット： 不動産会社（ハウスドゥ 松山駅前）が直接買い取るため、最短数日〜数週間で現金化が可能です。家財道具が残っていてもそのまま買い取り可能です。また、不動産のプロが買い取るため、契約内容によっては売主様の「契約不適合責任（引き渡し後の欠陥に対する責任）」を免責とすることができ、売却後の不安が大幅に軽減されます。
• デメリット： 再販に向けた事業リスクや諸経費を差し引くため、一般的に仲介で売却するよりも価格は低くなります。

相続不動産を売却した後の「税金」に関する注意点

不動産を売却した後も、税務申告が必要になるケースがあります。ご自身のケースで税金がかかるか、また特例が使えるかは、必ず管轄の税務署や税理士にご確認ください。

相続税の申告が必要なケース

相続税はすべての相続にかかるわけではありません。遺産の総額が基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合に申告と納税が必要になります。申告期限は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

空き家売却の「3,000万円特別控除の特例」

相続した実家（空き家）を売却して利益が出た場合、通常は譲渡所得税がかかります。しかし、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用され、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

【注意点】
2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡において、相続人が3人以上いる場合は、控除額が一人あたり「最高2,000万円」に制限されるケースがあります。また、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、耐震基準を満たして売るか更地にして売るかなど、適用要件は複雑ですので事前の確認が重要です。

まとめ：専門家と連携したワンストップサポートが安心です

不動産相続は、法律（登記）、建築（建物診断）、不動産（査定・売却）、税務という複数の専門知識が必要になる場面が多くあります。これらをお客様ご自身で一つずつ調べ、各専門家に別々に手配するのは、想像以上の労力と時間がかかります。

手続きが遅れれば、建物の劣化が進み、税金や維持費の負担だけがのしかかってしまいます。

だからこそ、松山市で20年以上の実績を持つハウスドゥ 松山駅前へご相談ください。当社では、司法書士や税理士といった強力な専門家ネットワークと連携し、煩雑な名義変更から、建物診断士による正確な査定、そしてご事情に合わせた「仲介・買取」のベストなご提案まで、お客様の大切な資産をワンストップでサポートいたします。