使っていない土地・駐車場を放置する「見えないリスク」

「実家を取り壊して空き地になったまま放置している」
「昔は駐車場として貸していたが、今は使っていない土地がある」
このような、利用予定のない土地を松山市内にお持ちの方から、売却のご相談を非常に多くいただきます。

「いつか使うかもしれない」「持っていれば価値が上がるかもしれない」と放置している土地は、資産ではなく、お金と時間を奪う原因になっているケースが少なくありません。利用していない土地を持ち続ける最大のデメリットは、毎年の「固定資産税」と「都市計画税」の支払い義務です。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が最大で6分の1に軽減されています。しかし、建物を解体して更地（空き地）にするとこの特例が外れるため、これまでと同じ土地であっても、翌年からの固定資産税の負担が実質的に跳ね上がる（元の水準に戻る）ことになります。

また、古い空き家を建てたまま放置している場合も安心はできません。
倒壊などの危険があるとして自治体から「特定空家等」に指定され、状況の改善を求める「勧告」を受けると、更地と同様に住宅用地の特例が解除されてしまいます。

さらに、夏場の草刈りや害虫対策、不法投棄の処理など、近隣トラブルを防ぐための管理の手間もかかり続けます。活用予定のない土地は、維持費や管理費で損をする前に売却を検討することが、負担を断ち切る確実な方法です。

【2026年最新】松山市の土地売却相場とエリア別の需要動向

土地を売却するにあたり、まずは「自分の土地がいくらくらいで売れるのか」という相場観を把握することが重要です。
国土交通省の不動産取引価格情報などを参考にすると、松山市全体の土地の取引価格は、物件の条件により幅がありますが、平均坪単価はおおむね25万円〜35万円前後で推移しています（※2026年時点の目安）。しかし、不動産の価格はエリアによって大きく二極化しています。

需要が高く、高値で売却しやすいエリア

松山市駅周辺や大街道・一番町などの中心市街地、道後エリア、城北エリアなど、公共交通機関へのアクセスが良く商業施設や学校が近い場所は、「新築戸建てを建てたい」「マンションの開発用地を探している」という購入需要が常に存在します。これらのエリアでは、坪単価が40万円〜50万円を超えるケースも見られ、早期の売却が十分に期待できます。

販売戦略が必要になる郊外・条件付きエリア

一方で、市街地から離れた郊外や、前面道路が極端に狭くて車の進入が難しい土地、市街化調整区域などの建築制限がある土地は、坪単価が数万円程度になることもあり、買い手が見つかるまでに時間がかかる傾向にあります。

しかし、「条件が悪いから売れない」と諦める必要はありません。当社の最近の取引動向を見ると、駐車場用地としての提案や、隣接する住人への売却打診、あるいは当社の直接買取を活用することで、条件の厳しい土地でもスムーズに手放すことができています。土地の正確な価値はプロの査定によって決まります。

土地売却にかかる税金（譲渡所得）と特例の基礎知識

土地を売却して利益（売却益）が出た場合、「譲渡所得税（所得税および住民税）」を納める必要があります。手元に残る金額（手取り額）を正確に計算するために、税金の仕組みと特例を理解しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

土地の譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額

• 取得費： その土地を購入したときの代金や仲介手数料などの合計額です。先祖代々受け継いできた土地などで取得費が分からない場合は、「売却価格の5％」を概算取得費として計算します。
• 譲渡費用： 土地を売るために直接かかった費用（仲介手数料、測量費、建物の取り壊し費用など）です。

税負担を軽くする「特別控除の特例」

一定の要件を満たす土地の売却では、税金を大幅に減らせる特例が利用できる場合があります。代表的なものは以下の通りです。

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例：
  昭和56年5月31日以前に建築された古い実家などを相続し、建物を解体して更地として売却した場合、一定の期限内に売却するなどの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
  ※注意点：2024年1月1日以降の譲渡において、対象となる相続人が3人以上いる場合は、控除額が「1人あたり最高2,000万円」に制限されるため注意が必要です。
• 低未利用土地等を譲渡した場合の特例：
  一定の要件を満たす利用されていない土地を、500万円以下（一部地域では800万円以下）で売却した場合、100万円を控除できる制度です。

4. 土地を高く・早く現金化するための「3つの鉄則」

土地の売却は、戸建てやマンションの売却とは異なる専門的なノウハウが必要です。スムーズに高く売却するための鉄則を3つお伝えします。

鉄則1：「境界の確定」を行ってから売る

土地を売却する際、隣地との境界線が明確になっていないと、後になって買主と隣人との間で「どこまでが自分の敷地か」という深刻なトラブルに発展するおそれがあります。
そのため、売却前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、境界を明確にさせることが実務上の基本です。境界が明確な土地は、買主の安心感が高まり早期売却に直結します。

鉄則2：「仲介」か「不動産買取」かを見極める

時間に余裕があり、市場価格で高く売りたい場合は一般の買主を探す「仲介」を選びます。
しかし、「草木が茂って荒れている」「道路付けが悪くて家が建てられない」といった悪条件が重なる土地は、一般の買主が見つかるまでに長期間かかることがあります。
その場合は、不動産会社（ハウスドゥ 松山駅前）が直接買い取る「不動産買取」をご検討ください。測量や草刈りの手配を待つことなく、現状のままで短期間での現金化が可能です。

鉄則3：松山市の土地需要に精通したプロに任せる

その土地が「住宅用地」として売れるのか、「駐車場用地」や「事業用地」として適しているのか。土地のポテンシャルを見抜き、最適なターゲットに向けて販売戦略を立てられる不動産会社を選ぶことが、成功の最大の鍵となります。

5. 松山市での売却事例と、ハウスドゥ 松山駅前に相談するメリット

土地の売却には、「確定測量の手配」「解体業者の手配」「残置物の処理」「税務特例の確認」など、お客様がご自身で手配するには時間と手間がかかる要素が多く含まれます。

ハウスドゥ 松山駅前にお任せいただく最大のメリットは、松山市での20年の実績に基づく「適正な査定力」と、土地の売却に必要なすべての手続きを窓口一つで完了できる「ワンストップサポート」です。
当社には「建物診断士」の資格を持つ専門家も在籍しており、古家付きの土地であっても、建物の価値を正確に見極め、「そのまま古家付きで売るか、更地にして売るか」のベストな選択をご提案いたします。